Nánar um kerfið

NÁNAR UM VIÐHALDSKERFI FASTEIGNA

Allir sem eiga fasteign, einir eða með öðrum, standa frammi fyrir því verkefni að halda fasteigninni við. Þetta þarf að gera skipulega þannig að viðhaldi sé vel sinnt en kostnaður viðhaldsins sé sem minnstur til lengri tíma litið. Sumt þarf að gera oft og annað sjaldan. Þannig þarf t.d. að mála timburglugga utanhúss á 3 – 5 ára fresti á meðan málning á steinveggjum á að duga í 10 – 12 ár.

Oft heyrist talað um myglusvepp sem stöðugt er að koma upp í húsum. Orsökin er oftast raki vegna leka eða vegna ónógrar loftræstingar sem má auðveldlega koma í veg fyrir með skipulegu eftirliti og viðhaldi. Með notkun á viðhaldskerfi fasteigna er auðvelt að koma í veg fyrir flest slík vandamál. Viðhaldskerfið áætlar hvaða viðhald þurfi að fara fram á hverju ári frá því að húsið er tekið í notkun og út líftíma þess. Það vinnur út frá áætlaðri endingu hvers byggingarefnis hússins frá byggingu þess til loka áætlaðs líftíma þess.

Tillaga að endingu hvers efnis fylgir viðhaldskerfinu, sem notandi getur breytt ef hann ákveður að rétt sé að það skuli vera lengri eða skemmri tími, enda „fysisk“ ending ekki alltaf rétta viðmiðið.

Það fyrsta sem notandinn gerir er að búa sér til staðlaða áætlun fyrir viðhaldið til að auðvelda sér verkið og fá grófa mynd af því hvað þurfi að gera og hvað það muni kosta. Kerfið leggur til alla viðhaldsþættina út frá stærð og gerð hússins og áætlar magn þeirra og kostnað og raðar þeim niður á ár næstu 80 árin.

Eftir að búið er að aðlaga þessa áætlun að húsinu í upphafi, svo sem að uppfæra magn viðhaldsþáttanna, þá gildir hún eftir það allan líftíma hússins. Eina sem gert er eftir það er að uppfæra áætlunina að verðlagi á hverjum tíma, sem er gert með einni skipun.

Viðhaldskerfið segir þannig eigendum við hvaða viðhaldi þeir þurfi að búast á hverju ári og hvað það muni kosta.

Þegar komið er að árlegu viðhaldi er gerð ástandsskoðun til að staðfesta þörfina á viðhaldinu og er viðhald þess árs ákveðið endanlega út frá niðurstöðu hennar.

Viðhaldskerfið tekur tillit breytinga á áður áætluðu viðhaldi með hliðstæðri breytingu á áætlun fyrir síðara viðhald hússins.

Viðhaldskerfið heldur utan um allar viðhaldsforsendur og má td fletta þar upp á tegund efnis, litanúmerum og endingartíma efna.

Um leið og viðhaldskerfið áætlar viðhaldskostnaðinn birtir það upplýsingar um kolefnislosunina vegna þeirra efna sem nota á við viðhaldið, bæði árlega og yfir líftíma hússins

Eigendur geta notað áætlunina til að bjóða út viðhaldsverkefni ársins og fylgja viðhalds-framkvæmdunum eftir, enda liggur magn viðhaldsþáttanna þá fyrir, verklýsingar og aðrar upplýsingar sem þarf til þess.

Viðhaldskerfið vinnur með BYGG-kerfinu þannig að með notkun þeirra beggja er notandinn kominn með heildarkerfi til að áætla, bjóða út og halda utan um viðhaldsverkefnin, stór og smá.

ÁVINNINGURINN

Einfalt að vinna með. Sjálfvirkt kerfi, þar sem forsendur viðkomandi fasteignar er aðlöguð viðhaldskerfinu í eitt skipti og gildir eftir það allan líftíma byggingarinnar.
Mikill vinnusparnaður. Grunnviðhaldsáætlunin er þannig gerð í eitt skipti, sem endist síðan á meðan húsið er í notkun (t.d. 80 ár).
Raunhæf viðhaldsáætlun. Áætlunin byggist á stöðluðum módelum sem uppfærðar eru til samræmis fasteign notandans. Með því er tryggt að engu sé gleymt.
Réttar upphæðir viðhaldsáætlunar. Viðhaldskerfið sækir einingarverðin í byggingarverðskrá Hannarrs sem er uppfærð á þriggja mánaða fresti og með einni skipun er áætlunin uppfærð til viðhaldstímans.
Rétt viðhald bygginga. Viðhaldskerfið gengur út frá stöðluðum líftíma byggingaþátta. Þannig er stuðlað að því að ekki fari fram ótímabært viðhald en jafnframt að viðhaldi sé sinnt tímanlega. Þetta getur komið í veg fyrir stórtjón. Notandi getur breytt þessum líftíma í sinni áætlun.
Möguleikar notenda til eigin viðhaldsákvaraðana. Öllum áður nefndum viðhaldsþáttunum, magni, verði og líftíma getur notandinn breytt telji hann ástæðu til þess.
Forðar notendum frá tjóni vegna viðhaldsmistaka. Föst regla á viðhaldstillögum og mati á viðhaldsþörf kemur í veg fyrir tjón t.d. af rakaskemmdum og sveppamyndun vegna skorts á eftirliti.
Langtímaeftirlit með tíðni og kostnaði viðhalds. Vistun upplýsinga í Húsbókinni í viðhaldskerfinu tryggir notanda vitneskju um fyrri viðhaldsverk, hvað var gert og hvenær, hvaða efni var notað, hver vann verkið og hvernig verktakinn stóð sig o.s.frv.
Sparnaður við verksamniga og framkvæmdir. Með tengingu viðhaldskerfisins við BYGG-kerfið fær notandinn aðgang að stöðluðum útboðs- og samningsgögnum vegna viðhaldsverka sinna og gögnum til að fylgja þeim eftir í viðhaldsframkvæmdunum.

Í viðhaldskerfinu er

Haldið utan um grunnupplýsingar hússins.
Gerð langtímaáætlun samkvæmt staðlaðri fyrirmynd.
Viðhaldsflokkarnir yfirfarnir ásamt líftíma þeirra.
Gerð nákvæm viðhaldsáætlun samkvæmt staðlaðri fyrirmynd.
Gögn aðlöguð að húsinu í nákvæmri viðhaldsáætlun.
Langtíma viðhaldsáætlun hússins orðin til (gerist sjálfkrafa eftir aðlögun gagna að húsinu.
Form fyrir ástandsskoðun, þar sem vinna má með appi við skoðun og senda upplýsingar inn í Viðhaldskerfið um ástandið og myndir.
Gerð nákvæm viðhaldsáætlun fyrir einstök ár. Tekin nánari ákvörðun um viðhald ársins og kostnaðartölur þess uppfærðar.
Gerð magntöluskrár fyrir viðhald ársins til nota við útboð/samninga við verktaka.
Húsbókin færð. Upplýsingar færðar um allt það viðhald sem fram fer á húsinu.